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自地自建申請建照 如何有效率的蓋好屬於自己的房子流程及相關配合人員

http://tw.myblog.yahoo.com/allbuy888/article?mid=63&prev=-1&next=62 http://blog.xuite.net/allbuyltd/allbuy/10575935 自地自建自住 自家房屋拆除重建要申請建照麼~ 房屋翻修或是重建的問題 如何有效率的蓋好屬於自己的房子 自地自建..拜託協助.. 另外有一個屋主自地自建的部落格，也可以參考看看。 他從購地、找建築師設計請照、發包、施工過程爭議等等，將自己的問題及心得寫的很詳細，可以去看看他的文章，並跟他做心得分享。也有很多部落格自地自建的網友跟他有互動，也可以點進去看，非常實用及真實。 起厝兩三事，點這裡進網站 整個興建過程中，會發生何種狀況及應付措施 自地自建的流程及相關配合人員 建築設計(建築師)--請領建築執照(建築師)--營建工程(營造場施工+建築師監造)--請領使用執照(營造廠)--保存登記(代書)--室內裝修(建築師或室內設計公司)--完工搞定 建築設計階段--委託建築師事務所進行規劃設計 : 1.基本資料調查--土地登記簿謄本、地籍圖、所處區域都市計畫.... 2.業主需求探討--空間需求、預算評估 3.建築法規檢討--檢討土地使用分區(是住幾?建蔽率?容積率?)、建築管理相關法規(高度、退縮) 4.建築初步設計--面積建討(可建最大面積)，繪製平面、立面、剖面圖，討論溝通 5.建築細部設計--建築定案(空間使用、外觀、量體、材料、設備)，複委託水電、結構技師進行計算、設計 6.繪製建築執照圖、發包圖 7.營造預算編列--製作初步預算，包含結構體、建築材料、設備 考量營建成本(鋼筋、模板、混凝土、砂之數量)及結構形式(如加強磚造、鋼筋混凝土、輕鋼構建築)、材料等級、設備等級不同，總成本亦不同。 一般粗抓透天厝，每坪約5萬~8萬(依構造工法、材料等級而有價差)。 8.業主需求與預算符合，準備發包及請領建築執照。 建築執照申請階段--委託建築師事務所辦理 1.拆除執照申請(一般併建造執照申請) 2.建造執照申請 書圖文件--申請書、委託書、土地使用權同意書(若起照人同土地所有權人則免)、建築師簽證、建築線指示圖、土地登記簿謄本、建物謄本(若無舊建物則免)、地籍圖、其他文件、建築執照圖 3.建築執照審查-- 審查單位--建築管理課 協審單位--當地建築師公會 繳交規費--依當地縣市政府規定 4.審查通過後，領得建造執照 5.水、電、消防、電信審查(一般稱之為四大管線) 6.四大管線審查通過，申報開工 營建工程階段--發包給合格營造廠施工，建築師監造 1.尋找優良、信譽佳之營造廠(透過建築師、公會推薦，或親友推薦)，建議參觀各家營造廠完工案例，確認施工品質優良者。 2.營造廠依據建築師發包圖說、標單報價 3.議價(討價還價)後營造廠得標，並要求其按圖施工 4.施工期間建築師按圖監造 5.施工期間配合建管單位勘驗 6.施工期限--依各縣市自治條例規定辦理 四層樓一般都可以在9~12月內完成。 7.完工驗收(同時請領使用執照) 8.缺失改善，複驗通過後工程完工。 請領使用執照階段--委託建築師事務所或營造廠辦理 1.繪製竣工圖 2.備齊書圖文件 3.審查單位--都發局使用管理課 4.審查通過後，領得使用執照 5.申請水電、門牌保存登記 6.建築物可合法使用 建築相關費用 依建築師設計內容、營造費用的價差很大 圖片來源 http://tw.pg.photos.yahoo.com/ph/bananasocute/album?.dir=8fd4scd&.src="http://blog.sina.com.tw/allbuy/ph&store=&prodid=&.done=http%3a//tw.photos.yahoo.com/ph//my_photos 建築物的外觀設計是心與否與設計費有關 圖片來源 http://tw.pg.photos.yahoo.com/ph/bananasocute/album?.dir=cab1scd&.src=ph&store=&prodid=&.done=http%3a//tw.photos.yahoo.com/ph//my_photos 1.建築設計(一般重點監造，不派員駐地)--依法定工程造價x7~10%(可打折，大多抓6%) 但這種算法，一般建築師事務所都沒啥利潤，只會出簡單平面、立面圖，無法好好規劃。拆除 市面上有些事務所專做精緻透天厝，收費標準可能在3000~5000/坪(部分有含室內裝修設計費)，與上述公會算法價差三倍以上。 畢竟智慧財產權=設計內容+設計能力 2.建築規費--幾萬元，依各縣市政府規定 3.營造費用--5~8萬/坪 4.其他規費--代書費、規費...... 5.室內設計費--一設計師名氣、設計內容不定(2000~10000元/坪)，若建築設計即考慮室內設計，費用可省很多 6.室內裝修費--依您的需求，一般新成屋粗抓2~5萬 屋主本身是否應作好功課，例如該看哪些實用的書籍，對建屋一事，才有概念並快速進入狀況 其實建築工程非常複雜，需要有良心的專業從業人員幫您執行，若說要看什麼書，實在說不上來，太專業您根本看不懂。 建議多評估廠商(無論事務所、營造商)，多看廠商參與的案例、風評、多比價。 有幾個網站可以多去上 1.各縣市建築師公會、省建築師公會(按網頁搜尋) 2.各縣市政府建築管理課網站 3.法規網站--內政部營建署法規網站，建築管理篇 其中 http://www.cpami.gov.tw/lawdata/l1_list.php?bltno=5 建築法 http://www.cpami.gov.tw/lawdata/l1_detail.php?blano=146 建築技術規則 http://w3.cpami.gov.tw/law/law/lawe-2/b-rule.htm 營造業法 http://www.cpami.gov.tw/lawdata/l1_detail.php?blano=193&pageno=1 建築師法 http://www.cpami.gov.tw/lawdata/l1_detail.php?blano=184&pageno=2 建造執照及雜項執照規定項目審查及簽證項目抽查作業要點 http://www.cpami.gov.tw/lawdata/l1_detail.php?blano=178&pageno=3 等等，是對屋主自身權益比較有關係的法規，可以自己閱讀看看。 依建築法規定， http://www.cpami.gov.tw/lawdata/l1_detail.php?blano=146 第九條 本法所稱建造，係指左列行為： 一、新建：為新建造之建築物或將原建築物全部拆除而重行建築者。 二、增建：於原建築物增加其面積或高度者。但以過廊與原建築物連接者，應視為新建。 三、改建：將建築物之一部份拆除，於原建築基地範圍內改造，而不增高或擴大面積者。" 四、修建：建築物之基礎、樑柱、承重牆壁、樓地板、屋架或屋頂、其中任何一種有過半之修理或變更者。 因此，你的行為屬於新建。 建築行為，依建築法要申請建築執照 第廿八條 建築執照分左列四種： 一、建造執照：建築物之新建、增建、改建及修建，應請領建造執照。 二、雜項執照：雜項工作物之建築，應請領雜項執照。 三、使用執照：建築物建造完成後之使用或變更使用，應請領使用執照。 四、拆除執照：建築物之拆除，應請領拆除執照。 因此，你必須申請拆除執照--建造執造--使用執照。 違反建造的規定，並需處罰，並勒令停工。 建築法第八十六條 違反第二十五條之規定者，依左列規定，分別處罰： 一、擅自建造者，處以建築物造價千分之五十以下罰鍰，並勒令停工補辦手續；必要時得強制拆除其建築物。拆除 二、擅自使用者，處以建築物造價千分之五十以下罰鍰，並勒令停止使用補辦手續；其有第五十八條情事之一者，並得封閉其建築物，限期修改或強制拆除之。 自地自建的步驟 建築設計--請領建築執照--營建工程(建築師監造)--請領使用執照--室內裝修--完工搞定 建築設計階段--委託建築師事務所進行規劃設計 : 1.基本資料調查--土地登記簿謄本、地籍圖、當地都市計畫.... 2.業主需求探討--空間需求、預算評估 3.建築法規檢討--檢討土地使用分區(建蔽率、容積率)、建築管理相關法規 4.建築初步設計--繪製平面、立面、剖面圖，討論溝通 5.建築細部設計--建築定案(空間使用、外觀、量體、材料、設備)，複委託水電、結構技師， 6.繪製建築執照圖、發包圖 7.營造預算編列--製作初步預算，包含結構體、建築材料、設備 營建成本(鋼筋、模板、混凝土、砂，單價各不同)各縣市略有出入，並因結構形式(如加強磚造、鋼筋混凝土、輕鋼構建築)、材料等級、設備等級不同，總成本亦不同。 一般粗抓透天厝，每坪約4萬~6萬。 8.業主需求與預算符合，準備發包及請領建築執照。 建築執照申請階段--委託建築師事務所辦理 1.拆除執照申請(一般併建造執照申請) 2.建造執照申請 書圖文件--申請書、委託書、土地使用權同意書(若起照人同土地所有權人則免)、建築師簽證、建築線指示圖、土地登記簿謄本、建物謄本(若無舊建物則免)、地籍圖、其他文件、建築執照圖 3.建築執照審查-- 審查單位--各縣市政府建築管理課 協審單位--各縣市建築師公會 繳交規費--依各縣政府規定 4.審查通過後，領得建造執照 5.水、電、消防、電信審查(一般稱之為四大管線) 6.四大管線審查通過，申報開工 營建工程階段--發包給合格營造廠施工，建築師監造 1.尋找優良、信譽佳之營造廠(透過建築師、公會推薦，或親友推薦)，建議參觀各家營造廠完工案例，確認施工品質優良者。 2.營造廠依據建築師發包圖說、標單報價 3.議價(討價還價)後營造廠得標，並要求其按圖施工 4.施工期間建築師按圖監造 5.施工期間配合建管單位勘驗 6.施工期限--依各縣市政府建築管理自治條例規定辦理 --一般以三個月為基準，每層樓二個月 3+3x2=9，一般都可以提前完工。 7.完工驗收(同時請領使用執照) 8.缺失改善，複驗通過後工程完工。 請領使用執照階段--委託建築師事務所或營造廠辦理 1.繪製竣工圖 2.備齊書圖文件 3.審查單位--各縣市使用管理課 4.審查通過後，領得使用執照 5.申請水電、門牌保存登記 6.建築物可合法使用 室內裝修階段--可併建築設計一同委託建築師事務所設計，或另委託室內裝修公司設計施工 程序略同建築、營造流程，室內裝修審查一般都不送(因為很麻煩，材料利用受限) 1.設計階段--室內裝修平面圖、立面圖、天花圖、空調圖、細部大樣圖.........，製作預算書 2.議價階段--依據室內裝修圖、預算書發包議價(可委託室內裝修公司施工或另外發包) 3.施工階段--可委託室內設計公司監工或自行監工 4.完工驗收，缺失改善，複驗通過後完工 5.家具、傢飾、電器選購 6.準備搬家，一切搞定 一般費用 1.建築設計(一般重點監造，不派員駐地)--依法定工程造價x7~10%(可打折，大多抓6%) 以80坪計--5000x80x3.3x0.06=80,000 2.建築規費--幾千元 3.營造費用--80x4.5萬/坪=360萬 4.其他規費--代書費、規費...... 5.室內設計費--一設計師名氣、設計內容不定(2000~10000元/坪)，若建築設計即考慮室內設計，費用可省很多 80x2000=160,000 6.室內裝修費--依室內設計內容，新成屋1~5萬不定 80x2萬/坪=160萬 合計約400(不含室內設計，含家具)~600萬(裝潢的美美的)~800萬(精緻的民宿，可上雜誌.......) 房屋翻修或是重建的問題 1.包括鋼筋水泥重頭來過 這樣算是重建還是裝修？合法嗎？ ANS: 都市更新才有所謂重建的用語，依建築管理的認定上述行為應為新建。 建築法第九條　本法所稱建造，係指左列行為： 一、新建：為新建造之建築物或將原建築物全部拆除而重行建築者。 二、增建：於原建築物增加其面積或高度者。但以過廊與原建築物連接者，應視為新建。 三、改建：將建築物之一部份拆除，於原建築基地範圍內改造，而不增高或擴大面積者。 四、修建：建築物之基礎、樑柱、承重牆壁、樓地板、屋架或屋頂、其中任何一種有過半之修理或變更者。 建築法全文---- http://www.cpami.gov.tw/lawdata/l1_detail.php?blano=146 2.需要申請一堆有沒有的嗎？還是請設計師加建築工自己幹就成？ ANS:依法要申請建築執照，包括拆除執照、建造執照、使用執照，須委託建築師辦理。 如何辦理，可參考我之前的回答(自地自建的步驟 ) 三、擅自拆除者，處一萬元以下罰鍰，並勒令停止拆除補辦手續。 3.如果是拋棄舊建築，重建一間新建築，容積率是用舊的計算還是要用現行法規計算.... (是不是用現行法規計算很划不來，所以很多老房子都是翻修的，而不願意重建？) ANS: 是的，必須依照現行法規來檢討"土地使用"、"建築管理"等等。 簡單的說，舊法規是以"建蔽率"(面積)、建築高度來設限，現行的法規是以"容積率"(體積)來控制都市建築的量及都市景觀。 一般來說，現行法規比較嚴格，規定比較多，能建築的樓地板面積可能比較少，在實施容積管制前，營建業界有一波搶建風潮。 4.找建築師自建一坪約多少錢？ ANS: 建築設計監造費依法定工程造價(RC造以5000元/M2)x7~10%(可打折，大多抓6%)來計價， 若以70坪計--5000x70x3.3x0.06=約70000 包含建築設計、重點監造(不派員駐地)、請領建築執照工作。 5.如果按照現行法規可以蓋出地坪幾坪幾樓的房子？ ANS: 要看您基地的條件，如基地面積、面臨道路寬度、退縮規定等等限制，及相關法規的規定來檢討，可委託建築師評估及計算。拆除 如果以台北市住三，容積率225%，高度、退縮等等規定可完全利用來算，包含免計容積部分，約可建築 28x2.25x1.125(陽台免計容積)=約71坪， 不含地下室約可蓋5樓 6.容積率是哪個天才想出來的 --- 這樣誰要翻修老舊建築物？ ANS: 容積管制的作法主要在改善都市環境、景觀，在舊法規的限制下，建築物都把基地蓋的滿滿的，左鄰右舍蓋的一樣高，防火、通風採光及都市景觀都不好、缺乏變化。 實施容積管制之後，整體都市景觀會傾向多變化，都市物理環境會改善，防火避難、救災機能也會增加，是進步都市的表徵。 老舊建築物的重建，有都市更新獎勵、停車獎勵、開放空間獎勵、容積移轉等等的獎勵措施，就是在鼓勵舊市區更新重建，改善都市環境及公共安全、公共衛生。 如何有效率的蓋好屬於自己的房子 http://tw.myblog.yahoo.com/jw!RWsZL2yZERMUl.Vq0MXWhWo- 果真在過年前三天灌漿了,可惜的是除夕那天剛好第三天,一大早牆壁模版還是被拆掉了 這一次為了驗證灑水的效果,當天灌完4小時之後,就準備爬上去灑水, 在這個季節就算中午溫度也不高,四小時之後還是很濕,以一個成年人踩上去會留下 與"登陸月球"一樣的腳印,不過我是覺得沒差,以後泥作就會蓋掉. 持續保持4小時,連續三次的灑水,是有覺得裂痕變少了,之後因為上班的關係,改為早晚灌到淹水 一直持續4天,後來因為新年出遊就停了,昨天距灌漿日第七天,覺得應該是有差. 不過到底灑水有沒有用,地面的裂痕有沒有影響強度,好像說法不太一致,甚至有報導是說間斷性的灑水 反而導致漲縮的程度加劇,強度反而下降,但我還是寧願相信傳統的說法. 除了裂痕之外,還有爆米花的問題,在電氣箱背面與管路密集處發現灌漿擣築不實,甚至還有一處是 柱子的位子,似乎因為保護層不夠導致混擬土在此處流動不佳,從外牆還看的到鋼筋. 灌漿當天工地監工就有提到部分位置必須事後以不收縮水泥填補,灌漿工人私底下也認為還好 他覺得這家水泥中的骨材配比很實在,不像一般集中住宅用的水泥看不到石頭,只有高流動的泥沙, 再當場加點水灌起來當然漂亮,之前另一家營造廠就曾問我,想要蓋一間漂亮的房子,還是堅固的房子, 當初聽的不太懂,不過解釋之後的確是與前面所講的道理相差不遠. 可是儘管因為要求強度落實,而且牆壁大都不屬結構性的一部份,但灌得太快且震動不足是事實,一堆破孔還是會感覺很不高興. 以下此篇研究是有關混擬土養護的文章,請有興趣的朋友自行連結過去看: http://www.twce.org.tw/info/%A7%DE%AEv%B3%F8/354-3-1.htm 在此附帶一題的是,想要自己監工的朋友們, 千萬要準備一雙工地安全鞋,有帽子更好, 別穿著軟底的布鞋拖鞋等等的,工地衛生與安全是用嘴巴說說而已,可能公家機關會比較在意吧, 不然像我家的工地簡直是遍地陷阱,要是不小心滑倒,滿地的釘子鐵絲肯定是準備送醫院.